Nghiên cứu phát triển nhà ở giá phù hợp
Tại Hội thảo Thị trường bất động sản 2026 với chủ đề "Vượt gió ngược đón chu kỳ mới" diễn ra ngày 12/5, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, trong quý I/2026, thị trường có khoảng hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Tuy nhiên, phân khúc nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội chỉ chiếm khoảng hơn 7.000 căn, chưa đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của đại bộ phận người dân.
Theo bà Hằng, hiện nay nhu cầu ở thực của người dân là rất cao, tuy nhiên nguồn cung nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân vẫn còn hạn chế.
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng (ảnh LT).
Phó cục trưởng, Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản thông tin, liên quan đến định hướng phát triển phân khúc nhà ở giá phù hợp, trước đó Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu đề án phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, nghiên cứu cơ chế phát triển phân khúc này và đưa nội dung phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào Luật Nhà ở sửa đổi.
Theo bà Hằng, việc kiểm soát giá bán nhà ở thương mại giá phù hợp là vấn đề cần được nghiên cứu kỹ lưỡng để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Bên cạnh việc nghiên cứu cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, cơ quan quản lý hiện cũng đang tập trung tháo gỡ hàng loạt điểm nghẽn lớn của thị trường như giá bất động sản tăng cao, thiếu minh bạch thông tin và khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng.
Làm rõ cơ chế giữa nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội, xây dựng tiêu chí, đối tượng đủ điều kiện để được tiếp cận loại hình nhà ở này nhằm tránh tình trạng trục lợi chính sách.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, hiện nay thị trường nhà đất ngoài các "điểm nghẽn" pháp lý, thì khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng cũng là vướng mắc. Các ngân hàng hiện kiểm soát chặt việc cho vay đối với dự án chưa hoàn thiện pháp lý, trong khi số lượng dự án tồn đọng pháp lý vẫn rất lớn.
Nhà ở giá phù hợp được đưa vào nghiên cứu và hướng tới người có nhu cầu ở thực.
Bộ Xây dựng thống kê hiện còn khoảng 4.500 dự án bất động sản đang gặp vướng mắc pháp lý, với tổng quy mô vốn khoảng hơn 3 triệu tỷ đồng. Đến nay, cơ quan chức năng đã tháo gỡ được hơn 1.000 dự án, giải phóng khoảng hơn 800.000 tỷ đồng nguồn lực cho thị trường. Khi pháp lý được tháo gỡ, doanh nghiệp sẽ dễ tiếp cận vốn hơn, thị trường cũng vận hành minh bạch và ổn định hơn.
Hiện nay, Bộ Xây dựng đang triển khai hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, dự kiến vận hành đồng bộ từ ngày 1/7 tới. Hệ thống này sẽ công khai toàn bộ thông tin pháp lý dự án, quy hoạch, giao đất, cấp phép, giao dịch và giá giao dịch bất động sản.
Cần nắm vững về nguồn vốn và năng lực tài chính
Tại hội thảo, TS. Cấn Văn Lực (chuyên gia kinh tế) nhận định, thị trường bất động sản năm 2026 đang chứng kiến sự đa dạng hóa và tăng trưởng mạnh mẽ của các nguồn vốn. Trong đó, vốn tín dụng: đến cuối năm 2025, dư nợ lĩnh vực bất động sản ước đạt 4,7 triệu tỷ đồng, tăng 36% so với năm 2024 (tín dụng toàn ngành năm 2025 tăng hơn 19%).
Năm nay, mục tiêu tăng trưởng tín dụng ngành ngân hàng đặt ra mức 15%, do đó tín dụng bất động sản cũng được kiểm soát. Tuy nhiên, đến tháng 2/2026, dư nợ kinh doanh bất động sản riêng lẻ đạt 2,235 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với cuối năm 2025. Tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực này ở mức 2,22% vào cuối năm 2025.
Theo TS. Lực, việc kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết trong bối cảnh hiện nay do đã tăng trưởng cao trong năm trước, nhưng khả năng tín dụng ở lĩnh vực này vẫn tăng khoảng 15% trong năm nay.
Do đó, việc kiểm soát bất động sản không có nghĩa là "siết" mà là điều tiết lại và có sự chọn lọc. Chủ trương của cơ quan điều hành là muốn các ngân hàng hướng dòng vốn tín dụng vào phân khúc cho vay mua nhà để ở, hạn chế vốn tín dụng vào bất động sản đầu cơ, nhằm hạn chế rủi ro.
TS. Cấn Văn Lực.
Cũng theo ông Lực, dù có nhiều triển vọng, thị trường vẫn đang đối mặt với những "nút thắt" lớn cần giải quyết. Tuy nhiên, hiện giá nhà đất quá cao: đây là vấn đề nhức nhối nhất. Chỉ số giá căn hộ so với thu nhập bình quân tại Việt Nam năm 2026 là 30,2 năm, tăng mạnh so với mức 23,5 năm của năm 2023. Việt Nam hiện đứng thứ 10 trong số các quốc gia khó tiếp cận nhà ở nhất.
Lệch pha cung - cầu: thị trường đang thừa phân khúc cao cấp (chiếm hơn 70%) nhưng lại thiếu trầm trọng phân khúc bình dân và NOXH phù hợp với khả năng chi trả.
Chi phí đầu vào tăng: giá nguyên vật liệu xây dựng khan hiếm cục bộ, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và chi phí tài chính tăng cao gây áp lực lên biên lợi nhuận của doanh nghiệp. Chậm chuyển đổi số: việc ứng dụng công nghệ thông tin và chuyển đổi xanh trong ngành xây dựng vẫn còn chậm so với yêu cầu.
TS. Cấn Văn Lực đề xuất đối với Cơ quan quản lý: hoàn thiện thể chế, sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản để tăng nguồn cung và điều tiết thị trường. Sớm vận hành Quỹ nhà ở quốc gia và các quỹ đầu tư tín thác.
Có biện pháp cụ thể để giảm mặt bằng giá nhà đất, kiểm soát phù hợp tín dụng bất động sản (tối đa tăng 15% năm 2026). Cải cách hành chính, giảm mạnh thủ tục phê duyệt dự án, linh hoạt trong áp dụng bảng giá đất mới để không làm tăng chi phí đầu vào quá mức. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và bất động sản theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP để tăng tính minh bạch.
Đối với doanh nghiệp bất động sản, kiểm soát rủi ro dòng tiền, đặc biệt là áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, hạn chế đầu tư dàn trải. Đưa giá nhà về mức hợp lý, tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.
Theo đánh giá của TS. Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 đang đứng trước vận hội lớn với sự hỗ trợ mạnh mẽ từ đột phá thể chế và nền tảng kinh tế vĩ mô vững chắc. Dù còn nhiều thách thức về giá cả và sự lệch pha cung cầu, nhưng với tinh thần "Cơ hội nhiều hơn thách thức" và sự quyết liệt trong thực thi chính sách, thị trường sẽ sớm vượt qua giai đoạn khó khăn để bước vào chu kỳ phát triển mới, minh bạch và bền vững hơn.
Phùng Sơn
